Estudio de título en Colombia: ¿Qué es y cómo se hace?

Antes de comprar un inmueble, muchos creen que basta con firmar y listo. Pero, ¿qué pasaría si descubres después que la propiedad tiene problemas ocultos?

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Estudio de título en Colombia: ¿Qué es y cómo se hace?

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fuente: freepik

Comprar un inmueble es una de las inversiones más relevantes que puede hacer una persona o empresa. Antes de seguir con la compra, es fundamental asegurarse de que la propiedad esté libre de problemas legales, limitaciones o vicios ocultos. En Colombia, el mecanismo recomendado para garantizar la legalidad y tranquilidad en este tipo de transacciones es el estudio de título.

A continuación, te explicamos de forma clara, práctica y precisa qué es un estudio de título, cómo se hace, cuándo se necesita, qué documentos se requieren, los costos aproximados y su papel dentro de la compraventa de bienes inmuebles.

¿Qué es un estudio de título?

El estudio de título es un análisis jurídico detallado que realiza un abogado especialista en derecho inmobiliario sobre los documentos que respaldan la propiedad de un inmueble. Su objetivo es confirmar que:

La titularidad es legítima y continua.
No existan hipotecas, embargos u otras afectaciones.
La propiedad puede transferirse sin problemas legales.

Este análisis protege tanto al comprador como a las entidades financieras involucradas en créditos hipotecarios, leasing habitacional o ventas directas.

Conceptos clave: Título y Modo

Para entender la importancia del estudio de título, es necesario diferenciar dos conceptos básicos:

Concepto y Definición

Título

Documento legal que acredita la propiedad de un inmueble, como la escritura pública de compraventa o de adjudicación.

Modo

Acto jurídico que completa la transferencia del derecho de dominio, es decir, el registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Sin título y sin modo, la propiedad no se considera transferida legalmente.

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¿Cuándo se debe hacer un estudio de título?

Existen dos situaciones principales en las que se recomienda realizar este procedimiento:

1. Antes de comprar un inmueble

Ya sea que la compra se haga:

A través de crédito hipotecario.
Mediante leasing habitacional.
Con recursos propios o pago en efectivo.

El estudio de título debe hacerse antes de firmar la promesa de compraventa o la escritura pública. Así se evita adquirir un bien con problemas legales como:

Hipotecas sin cancelar.
Embargos vigentes.
Demandas o procesos judiciales.
Irregularidades en la propiedad.

2. Antes de constituir una hipoteca

Cuando se desea dejar un inmueble en garantía de un crédito hipotecario, las entidades financieras exigen un estudio de título. Con esto se aseguran de que el bien esté jurídicamente libre para que sobre él pueda constituirse la hipoteca.

Pasos para realizar un estudio de título

El estudio de título se desarrolla en cuatro etapas:

1. Recolección de documentos

Los documentos básicos que se deben aportar son:

Certificado de tradición y libertad, actualizado.
Escrituras públicas que acrediten la titularidad actual y, de ser necesario, anteriores.
Documentos de identidad de los propietarios.
Paz y salvo de impuestos, administración (si aplica) y valorización.

2. Análisis jurídico

El abogado verifica:

La continuidad en la cadena de propietarios.
Si existen limitaciones, afectaciones, hipotecas o embargos.
Correspondencia entre linderos, área y descripción en escrituras, certificados y documentos catastrales.
Que toda la documentación sea legal y esté completa.

3. Verificación de aspectos adicionales

Si durante el estudio se detectan inconsistencias o situaciones especiales, puede ser necesario:

Solicitar escrituras más antiguas.
Revisar procesos judiciales relacionados al inmueble.
Verificar planos, licencias o documentos urbanísticos.

4. Informe final

El abogado entrega un informe que:

Resume la situación jurídica del inmueble.
Indica si es viable o no su adquisición o hipoteca.
Recomienda acciones para resolver posibles irregularidades.

Este informe se entrega al comprador o a la entidad financiera.

El estudio de títulos requiere verificación detallada y documentación completa por especialistas. fuente: freepik

Costo del estudio de título en Colombia

No existe una tarifa legal única para el estudio de título. Los honorarios dependen de:

La complejidad del caso.
El valor del inmueble.
La ubicación.
La firma o abogado contratado.

Algunos profesionales utilizan como referencia un valor entre 0,10% y 0,20% del valor comercial del inmueble.

Valor del Inmueble

Costo Estimado del Estudio (0,12%)

$100.000.000 COP

$120.000 COP

$200.000.000 COP

$240.000 COP

$500.000.000 COP

$600.000 COP

Nota: Estos valores son aproximados y pueden variar según cada caso.

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Relación entre el estudio de título y la promesa de compraventa

Antes de firmar la promesa de compraventa se recomienda tener listo el estudio de título. Así las condiciones del contrato se definen con total seguridad antes de

comprar un inmueble

¿Qué debe incluir una promesa de compraventa?

Identificación clara de las partes (comprador y vendedor).
Descripción detallada del inmueble:
Matrícula inmobiliaria.
Ficha catastral.
Área, linderos y ubicación.
Precio y forma de pago.
Condiciones de entrega (desocupado, arrendado, con servicios, etc.).
Fecha y hora de firma de la escritura pública.
Cláusulas de sanción en caso de incumplimiento.

La promesa de compraventa debe estar por escrito, ya que en Colombia las promesas verbales no tienen validez legal.

Proceso para formalizar la compraventa

Las partes firman la promesa de compraventa, con las condiciones claras.
Se firma la escritura pública de compraventa en cualquier notaría del país.
El comprador registra la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble.
Una vez registrada, la propiedad se transfiere legalmente al comprador.

Los gastos notariales suelen dividirse entre comprador y vendedor, mientras que los de registro los asume el comprador.

La formalización requiere promesa, escritura pública y registro para transferir legalmente la propiedad. fuente: freepik

Recomendaciones finales

Realiza el estudio de título antes de comprometer dinero en la compraventa.
Asegúrate de contratar abogados expertos en derecho inmobiliario.
Revisa siempre el estado jurídico, incluso si el inmueble es "nuevo" o de confianza.
Establece plazos, condiciones y sanciones claras en la promesa de compraventa.
Verifica que toda la documentación esté en regla antes de firmar la escritura.

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Conclusión

El estudio de título es un procedimiento indispensable para garantizar la seguridad legal al comprar o hipotecar un inmueble en Colombia. Aunque tiene un costo, representa una inversión pequeña comparada con los problemas que se pueden evitar.

Comprar un inmueble sin un buen estudio de título puede generar complicaciones como embargos, demandas o pérdidas económicas.

Busca siempre asesoría profesional, sigue los pasos legales y asegúrate de que cada etapa, desde la promesa de compraventa hasta el registro de la escritura, se realice con total seguridad.

Proteger tu inversión comienza con un buen estudio de títulos.

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Autor: Arturo Cabarcas