Minuta vs. contrato de compraventa: Diferencias clave

La compraventa de un inmueble en Colombia es un proceso que no solo involucra al comprador y al vendedor, sino también a abogados, notarios y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. En cada una de estas etapas se utilizan documentos con funciones específicas. Entre ellos, la minuta de compraventa y el contrato de compraventa ocupan un papel central, pero no significan lo mismo.

Con frecuencia se tienden a confundir, por lo que es importante conocer sus diferencias, su valor legal y el rol que cumplen dentro de la transferencia de la propiedad.

El contrato de compraventa es, en esencia, el acuerdo de voluntades mediante el cual una persona se obliga a transferir la propiedad de un bien a otra, a cambio de un precio en dinero.

En términos prácticos:

Cuando se trata de bienes inmuebles en Colombia, este contrato debe formalizarse a través de una escritura pública firmada ante un notario. Solo de esa manera adquiere plena validez y se convierte en el documento definitivo que respalda la transferencia de la propiedad.

La minuta de compraventa es un borrador o documento preliminar que redacta un abogado. Aunque contiene todos los elementos esenciales de la negociación, no es todavía un documento público.

La minuta de compraventa debe incluir, entre otros, los siguientes aspectos:

Su finalidad es servir de base para la elaboración de la escritura pública de compraventa en la notaría.

Aunque no tiene valor legal por sí misma para transferir el dominio de un inmueble, la minuta cumple funciones clave:

En Colombia, la formalización de una compraventa inmobiliaria no termina en acuerdo entre las partes. Intervienen dos instituciones fundamentales:

Una vez firmada la escritura pública, debe llevarse a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) correspondiente al lugar del inmueble.

Sin este registro, aunque exista escritura pública, el comprador aún no es considerado dueño formal del inmueble.

Aunque ambos documentos están íntimamente relacionados, no deben confundirse.

Es importante diferenciar la naturaleza de cada documento:

De esta forma, la minuta no es un contrato definitivo, sino la antesala necesaria para que el contrato pueda nacer con plena validez jurídica.

Imaginemos la compraventa de una casa en Bogotá:

La compraventa de un inmueble en Colombia es un procedimiento que exige claridad en cada uno de sus pasos. La minuta de compraventa cumple el papel de documento preparatorio que recoge todos los detalles del negocio y facilita la labor de la notaría, pero no transfiere por sí sola la propiedad. 

El contrato de compraventa, en cambio, solo se materializa con la escritura pública firmada ante notario y registrada en la ORIP, convirtiéndose en el documento definitivo que acredita al comprador como propietario legal. Comprender esta diferencia evita confusiones y garantiza que la operación inmobiliaria se realice con plena validez y seguridad jurídica.

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La minuta es un documento preliminar redactado por un abogado que contiene los detalles esenciales de la compraventa, pero no tiene valor para transferir la propiedad. El contrato de compraventa, en cambio, se materializa en la escritura pública firmada ante notario y registrada en la ORIP, lo que lo convierte en el documento definitivo y con plena validez legal.

La minuta tiene validez como acuerdo preparatorio privado, ya que recoge los términos de la negociación entre comprador y vendedor. Sin embargo, por sí sola no transfiere el dominio del inmueble ni surte efectos frente a terceros. Su valor radica en servir de base para que el notario redacte la escritura pública.

Es el borrador previo que plasma en detalle el acuerdo alcanzado entre las partes: identificación del inmueble, precio, forma de pago, obligaciones y linderos. La minuta se entrega a la notaría para ser revisada y utilizada en la elaboración de la escritura pública, que es el verdadero contrato de compraventa con valor legal.

Una vez elaborada la minuta, el siguiente paso es presentarla en la notaría, donde se revisan los documentos y se redacta la escritura pública. Posteriormente, esta escritura debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). Solo con ese registro el comprador se convierte en propietario legal reconocido ante terceros.

Autor: Arturo Cabarcas Ripoll

Arturo Cabarcas Ripoll es especialista en redacción digital y SEO, con más de nueve años de experiencia colaborando con empresas en Estados Unidos, Latinoamérica y España. Ha trabajado con marcas de distintos sectores, como salud, inmobiliaria, comercio electrónico y servicios profesionales. Su enfoque combina el análisis digital con una escritura clara y cercana, pensada para conectar con las personas y aportar valor real a través del contenido.