¿Cuánto vale el arriendo de tu propiedad? Guía para calcular el precio justo

Determinar el valor de arriendo de una vivienda es una de las decisiones más importantes para cualquier propietario. Fijar un precio justo no solo garantiza la rentabilidad de la inversión, sino también la permanencia de los arrendatarios y la estabilidad en el flujo de ingresos.

A continuación, te presentamos una guía detallada basada en un ejercicio práctico que muestra cómo calcular correctamente el valor de arriendo de una propiedad y cuál puede ser su rentabilidad real después de considerar todos los gastos asociados.

El punto de partida para calcular el valor de un arriendo es la ley. Según lo establecido, el canon de arrendamiento no puede superar el 1% del valor comercial de la vivienda.

Por ejemplo, si una propiedad tiene un precio de 200 millones de pesos, el arriendo máximo permitido será de 2 millones de pesos mensuales.

Esto establece una regla clara que ningún propietario debe ignorar, ya que cualquier valor por encima de este límite no estaría permitido.

Más allá de la ley, el precio de arriendo también depende de la realidad del mercado. Para tener una cifra justa:

Por ejemplo, si revisas 10 propiedades en tu zona, divides el valor del arriendo entre el número de casas y luego haces un promedio, tendrás un estimado bastante realista del precio que puedes aplicar a tu vivienda.

Total mensual de gastos principales: 1.100.000 pesos.

Existen costos que no todos los propietarios contemplan, pero que pueden disminuir o incluso anular la rentabilidad:

La inversión total en una propiedad no se limita al valor de compra. Es importante incluir también los costos adicionales que surgen al momento de adquirirla.

Total inversión: 130 millones de pesos.

Ya vimos que con los gastos principales (crédito + administración), el flujo de caja mensual es de:

Comparando flujo neto con inversión:

Aunque a primera vista parecía que el arriendo de 1.200.000 generaría un ingreso atractivo, al considerar los gastos principales la rentabilidad real se reduce a alrededor del 1% anual.

Esto enseña que:

Cada propiedad debe analizarse como una pequeña empresa independiente: debe generar utilidades claras para justificar el esfuerzo, los riesgos y los costos.

Si la rentabilidad es mínima o negativa, el propietario puede considerar alternativas como:

Calcular el valor de arriendo de una propiedad requiere mucho más que multiplicar el canon mensual por doce. El análisis correcto debe contemplar impuestos, administración, créditos y otros costos que, aunque opcionales, pueden impactar significativamente la rentabilidad.

El caso presentado demuestra que una propiedad de 120 millones de pesos con un canon de 1.200.000 pesos no genera un rendimiento tan alto como podría pensarse inicialmente, ya que al incluir los gastos principales, la rentabilidad real se reduce a menos del 1% anual.

La enseñanza principal es clara: hacer cálculos integrales y realistas permite tomar mejores decisiones financieras y asegura que la inversión inmobiliaria cumpla su propósito: generar un flujo positivo y sostenible o, en su defecto, permitir una revalorización a largo plazo.

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Primero, identifica el valor comercial de la propiedad y recuerda que el arriendo no puede superar el 1% de ese valor. Luego, compara con otras propiedades similares en el sector, calcula el precio promedio por metro cuadrado y ajusta según las características de tu inmueble. Finalmente, considera los gastos asociados (impuestos, seguros, vacancia, administración, reparaciones) para obtener una cifra justa y sostenible.

El cálculo de la renta sigue la misma lógica:

Para calcular el canon en 2025 aplica tres pasos básicos:

El arrendamiento se calcula tomando en cuenta dos componentes:

Al restar los gastos al ingreso bruto obtienes el flujo de caja real, que luego se compara con la inversión inicial para conocer la rentabilidad anual.

Autor: Arturo Cabarcas Ripoll

Arturo Cabarcas Ripoll es especialista en redacción digital y SEO, con más de nueve años de experiencia colaborando con empresas en Estados Unidos, Latinoamérica y España. Ha trabajado con marcas de distintos sectores, como salud, inmobiliaria, comercio electrónico y servicios profesionales. Su enfoque combina el análisis digital con una escritura clara y cercana, pensada para conectar con las personas y aportar valor real a través del contenido.