Guía de Impuestos 2025: Costos al Comprar tu Vivienda en Colombia

Comprar vivienda en Colombia implica asumir costos adicionales que van más allá del valor de la propiedad. Impuestos, trámites notariales, derechos de registro y gastos financieros hacen parte del proceso y deben anticiparse desde el inicio para tomar decisiones acertadas.

Esta guía reúne los costos más relevantes de 2025, con base en las actualizaciones normativas y los valores de referencia vigentes. Todo comprador necesita conocer estos gastos para evitar sorpresas y cerrar una transacción de forma segura.

Los gastos notariales cubren la redacción de la escritura pública de compraventa, que formaliza la transferencia del inmueble.

El costo se estima en 0.54% del valor del inmueble, distribuido en partes iguales entre comprador y vendedor. En promedio, cada uno asume un 0.27%. Aunque existe un porcentaje general, puede variar entre notarías.

Sobre estos honorarios aplica un IVA del 19%, también repartido entre ambas partes. Si hay hipoteca, el comprador asume un gasto adicional de 0.27% a 0.30%, por la escritura de dicho acto.

Servicio                                                                                                          Costo

Copia auténtica (doble cara)                                                                        $5.300

Copia simple (por cara)                                                                                $700

Certificación                                                                                                  $4.000

Impresión de certificados                                                                            $4.900

Verificación biométrica                                                                                $4.600

Declaración extraproceso                                                                           $18.900

Afectación a vivienda familiar                                                                     $9.800

La Resolución 00585 de 2025 establece un límite de honorarios de $41.720.800, o $6.267.700 si interviene una entidad exenta. Los montos que superen este valor se giran al Fondo Especial Notarial.

Registrar la compraventa ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos es obligatorio para que la propiedad figure legalmente a nombre del comprador.

Los derechos de registro se calculan según el monto del negocio, utilizando la Unidad de Valor Básico (UVB), que en 2025 equivale a $11.552.

Valor del Negocio                                                                                                    Tarifa

Hasta $12.259.907                                                                                                  $50.600

$12.259.908 – $183.895.826                                                                                 8,67‰

$183.895.827 – $318.752.834                                                                                10,76‰

$318.752.835 – $471.999.702                                                                                11,99‰

Más de $471.999.702                                                                                              12,68‰

A este valor se le suma un recargo del 2% por sistematización y conservación documental.

Reactivado por el Decreto 175 de 2025, el Impuesto de Timbre aplica en ciertos casos y tiene carácter transitorio, vigente hasta el 31 de diciembre.

La tarifa general es del 1%, aunque su aplicación depende de varios factores:

Valor de Enajenación (UVT)     Valor Aproximado COP                       Tarifa

< 20.000                                   < $995.980.000                                    0%

20.000 a 50.000                      $995.980.000 – $2.489.950.000      1.5% (solo sobre el excedente)

> 50.000                                   > $2.489.950.000                                 3% (sobre el excedente, más 450 UVT)

El impuesto no aplica para inmuebles VIS/VIP ni viviendas de estratos 1, 2 y 3. Generalmente se paga por ambas partes y el notario actúa como agente retenedor.

La retención en la fuente es una obligación del vendedor y funciona como anticipo del impuesto de renta. Afecta la negociación porque puede influir en el precio final.

Vendedor                             Valor de la venta                        Tarifa

Persona natural                   ≤ $685 millones                          1%

Persona natural                   > $685 millones                          2.5%

Persona jurídica                  Cualquier valor                            2.5% (si no está exenta de renta)

Desde junio de 2025, se aplica un esquema mixto:

Este cambio, introducido por el Decreto 0572, busca mejorar la recaudación, aunque puede reducir el número de transacciones por su impacto en los costos finales.

Al comprar vivienda con crédito hipotecario, se suman varios gastos adicionales que deben contemplarse en el presupuesto total.

Algunas entidades ofrecen el estudio de crédito sin costo, aunque conviene confirmar este detalle al momento de solicitarlo.

Tipo de Vivienda                                 Tasa Efectiva Anual en Pesos

VIS                                                        11.20% – 15.70%

NO VIS                                                 10.70% – 17.38%

El crédito suele incluir seguros obligatorios (vida, incendio y terremoto), cuyo valor se paga dentro de la cuota mensual.

Varios costos no tributarios forman parte del proceso de compraventa, aunque suelen pasar desapercibidos al inicio.

El pago de la comisión suele hacerlo el vendedor, aunque puede ser negociado.

Quienes adquieren vivienda

o VIP pueden acceder a beneficios que reducen notablemente los costos.

Estas condiciones buscan ampliar el acceso a vivienda formal para hogares de ingresos bajos y medios.

Comprar vivienda en 2025 implica asumir una carga tributaria y administrativa significativa, que puede representar entre el 2% y 5% del valor del inmueble. Este porcentaje aumenta si se suman costos de financiación, avalúos y comisiones inmobiliarias.

Planificar con anticipación, consultar directamente en notarías y oficinas de registro, aprovechar los beneficios de VIS/VIP y contar con asesoría profesional son pasos clave para que la inversión sea sólida y sin imprevistos.

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La tabla de impuestos varía según el valor del inmueble expresado en UVT. Para ventas menores a 20.000 UVT (≈ $995 millones), no se paga impuesto. Entre 20.000 y 50.000 UVT, se aplica una tarifa del 1.5% solo sobre el excedente. Y si supera las 50.000 UVT, el impuesto es del 3% sobre el excedente más 450 UVT. 

La ganancia ocasional aplica cuando se vende un inmueble con utilidad frente al valor de adquisición. En 2025, si la propiedad ha sido poseída por más de dos años, se aplica una tarifa del 10% sobre esa utilidad. Este impuesto es responsabilidad del vendedor.

Se reactivó el Impuesto de Timbre mediante el Decreto 175 de 2025. Tiene una tarifa general del 1% y aplica si el negocio supera los $298 millones (6.000 UVT) y participan personas jurídicas o comerciantes con ingresos mayores a 30.000 UVT. Además, según la Ley 2277 de 2022, puede haber tarifas del 1.5% o 3% sobre el valor excedente. Este impuesto es temporal y estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2025.

El comprador asume varios costos, que en 2025 pueden representar entre el 2% y 5% del valor de la propiedad:

Autor: Arturo Cabarcas Ripoll

Arturo Cabarcas Ripoll es especialista en redacción digital y SEO, con más de nueve años de experiencia colaborando con empresas en Estados Unidos, Latinoamérica y España. Ha trabajado con marcas de distintos sectores, como salud, inmobiliaria, comercio electrónico y servicios profesionales. Su enfoque combina el análisis digital con una escritura clara y cercana, pensada para conectar con las personas y aportar valor real a través del contenido