Promesa de compraventa: ¿Qué es y por qué es clave al comprar vivienda?

Al momento de comprar vivienda, la promesa de compraventa es el documento que puede definir si esa compra será un proceso seguro o un problema legal.

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Promesa de compraventa: ¿Qué es y por qué es clave al comprar vivienda?

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fuente: freepik

Comprar un inmueble es una de las decisiones más importantes para una persona o empresa. En este proceso, la promesa de compraventa se convierte en una herramienta jurídica que brinda seguridad a las partes involucradas. En Colombia, muchas personas desconocen los requisitos legales para elaborarla correctamente, lo que puede generar litigios, nulidades y pérdidas económicas.

Este artículo explica de forma sencilla qué es la promesa de compraventa, los requisitos legales que debe cumplir, los riesgos que implica y la importancia de contar con asesoría especializada al adquirir un inmueble.

¿Qué es la promesa de compraventa?

La promesa de compraventa es un contrato preparatorio en el que el promitente vendedor y el promitente comprador se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo de compraventa sobre un bien inmueble.

Este documento define las condiciones para llevar a cabo la compraventa definitiva: precio, forma de pago, identificación del inmueble y plazo para formalizar la transacción mediante escritura pública.

Con la firma de la promesa de compraventa, el comprador aún no se convierte en propietario. La propiedad solo se transfiere cuando se cumplen tres actos fundamentales:

Acto y Descripción

Promesa de compraventa

Contrato preparatorio entre las partes.

Escritura pública en notaría

Formalización del contrato de compraventa.

Registro en Instrumentos Públicos

Inscripción del inmueble en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

Solo con la inscripción en la Oficina de Instrumentos Públicos, el comprador adquiere la propiedad legal del inmueble.

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¿Por qué es clave la promesa de compraventa?

La promesa de compraventa aporta seguridad jurídica, permite dejar por escrito los acuerdos y garantiza que la compraventa se formalizará bajo las condiciones pactadas.

Es útil en situaciones como:

Cuando el comprador no tiene el 100% del dinero disponible.
Si se deben gestionar créditos hipotecarios o estudios de títulos.
Si es necesario completar trámites previos como desenglobe o liberación de gravámenes.
Cuando se acuerda un plazo razonable para la entrega del inmueble.
Si el vendedor debe adelantar gestiones para sanear el inmueble o corregir documentos antes de la venta definitiva.
Cuando las partes requieren un tiempo prudente para organizar aspectos notariales y administrativos previos a la firma de la escritura.

Antes de firmar, asegúrate de conocer todos los costos de escrituración. Fuente: freepik

Requisitos legales de la promesa de compraventa en Colombia

La promesa de compraventa de un bien inmueble en Colombia debe cumplir con ciertos requisitos legales para que sea válida y obligatoria. Estos están definidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y en los artículos 1502 y 756 del Código Civil Colombiano.

1. Debe constar por escrito

La promesa debe quedar por escrito y firmada por las partes. Los acuerdos verbales no tienen validez.

Dato clave: No es necesario que el documento sea autenticado o elevado a escritura pública para que sea válido. Aun así, autenticar las firmas en una notaría ofrece ventajas relevantes:

Registra una fecha cierta del acuerdo.
Verifica la identidad de quienes firman.
Facilita su uso como prueba en caso de conflicto legal.
Aporta formalidad y refuerza la seriedad del compromiso.

2. El contrato prometido debe ser lícito

Solo se puede prometer la compraventa de bienes permitidos por la ley. El objeto del contrato debe ser legal, las partes deben tener capacidad jurídica para contratar y el bien debe estar dentro del comercio.

3. Debe establecerse un plazo o condición clara para firmar la compraventa

La promesa debe incluir la fecha o condición específica para firmar la escritura pública.

Ejemplo claro:

“Las partes se comprometen a suscribir la escritura de compraventa en la Notaría 15 del Círculo de Medellín el día 15 de noviembre de 2025 a las 2:30 p.m.”

Evita condiciones ambiguas como:

“Cuando se desenglobe el inmueble”
“Cuando se liberen los gravámenes”
“Cuando se haga el levantamiento topográfico”

Este tipo de frases puede invalidar la promesa porque no permiten determinar con precisión cuándo debe celebrarse el contrato definitivo.

4. El contrato debe estar completamente definido

La promesa debe detallar todos los elementos esenciales de la compraventa, de modo que para perfeccionar el contrato sólo falta firmar la escritura pública y cumplir con los trámites legales.

Esto incluye:

Identificación precisa del inmueble: dirección, matrícula inmobiliaria, linderos y demás características relevantes.
Precio y forma de pago: monto, medios de pago, plazos.
Obligaciones específicas de cada parte, como:
Entrega de documentos.
Trámites legales o administrativos.
Condiciones de entrega del inmueble.Saneamiento por evicción o vicios ocultos.
Otros aspectos que aseguren el cumplimiento del acuerdo.

La promesa de compraventa en Colombia es válida si está por escrito, tiene un objeto legal, incluye un plazo o condición clara, y detalla todos los aspectos del contrato. No necesita autenticación notarial, pero hacerlo ofrece mayor seguridad jurídica y facilita su cumplimiento.

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Consecuencias de una promesa mal elaborada

Una promesa que no cumpla los requisitos puede ser declarada nula por un juez, lo que implica:

Las partes deben restituir lo entregado (inmueble, dinero, etc.).
No se generan obligaciones exigibles.
No procede la indemnización por incumplimiento, ya que el contrato nunca fue válido.

Si la nulidad no se debe a un objeto o causa ilícita, puede sanearse por el paso del tiempo, según el artículo 1742 del Código Civil, luego de 10 años de prescripción extraordinaria.

Además, una promesa mal elaborada genera incertidumbre jurídica, limita la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso y puede abrir la puerta a disputas legales prolongadas.

La asesoría legal especializada previene errores costosos en promesas de compraventa inmobiliaria. Fuente: freepik

Asesoría legal: por qué es fundamental

Muchos compradores o vendedores firman promesas de compraventa sin asesoría legal, lo que genera documentos con:

Errores en la identificación del inmueble.
Condiciones imprecisas.
Falta de plazos claros.
Omisión de detalles sobre el precio o la forma de pago.
Desconocimiento de trámites previos que deben cumplirse antes de la venta.

Siempre se recomienda contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario que:

Revise la situación jurídica del inmueble.
Elabore la promesa cumpliendo los requisitos legales.
Evite nulidades y posibles litigios.
Analice el historial registral, gravámenes o embargos vigentes.
Acompañe a las partes hasta la firma de la escritura y el registro final.

Incluso en negocios de alto valor (5.000, 6.000 millones de pesos o más), hay casos de promesas mal elaboradas que terminan en nulidades y pérdidas económicas.

Diferencia entre nulidad y resolución del contrato

Nulidad: El contrato nunca produjo efectos jurídicos. Las partes deben devolver lo entregado.
Resolución: Aplica en contratos válidos cuando hay incumplimiento. Puede dar lugar a indemnización.

Cuando la promesa es nula, no se pueden reclamar indemnizaciones ni sanciones.

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Recomendaciones finales

No firmes promesas de compraventa sin asesoría legal.
Exige que el inmueble esté plenamente identificado: matrícula, linderos y ubicación.
Establece claramente la fecha, hora y lugar para firmar la escritura.
Haz un estudio de títulos antes de comprometerte.
Evita condiciones o plazos imprecisos que puedan invalidar la promesa.
Verifica que no existan limitaciones al dominio, embargos o hipotecas no reveladas.
Documenta todas las condiciones pactadas para evitar malentendidos.

Conclusión

La promesa de compraventa es una herramienta legal clave al adquirir vivienda o

comprar inmueble

. Debe elaborarse cumpliendo los requisitos legales. Un error en su redacción puede causar nulidades, pérdida de dinero y procesos judiciales.

Invertir en asesoría legal especializada protege tu patrimonio y garantiza que la compra sea sólida y sin contratiempos.

Una promesa de compraventa bien estructurada es la mejor garantía para que la transacción se desarrolle de forma segura y sin complicaciones futuras. Antes de firmar cualquier acuerdo, asegúrate de que esté bien redactado y el inmueble esté debidamente identificado.

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Autor: Arturo Cabarcas