Administrador de propiedad horizontal: ¿Puede ser propietario en el mismo edificio?

En la propiedad horizontal surgen preguntas frecuentes sobre la legitimidad de quienes ejercen funciones administrativas. Una de las más comunes es si el administrador puede ser también propietario en el mismo conjunto. Esta situación plantea implicaciones legales, éticas y prácticas que deben analizarse cuidadosamente bajo el marco de la Ley 675 de 2001 y principios constitucionales.

Este artículo desglosa el tema de forma clara y directa, teniendo en cuenta tanto el derecho a la participación como los límites reglamentarios internos.

La propiedad horizontal está atravesada por dos derechos fundamentales: la participación y la propiedad privada. El primero garantiza que toda persona pueda intervenir en las decisiones comunitarias, y el segundo respalda la posibilidad de ejercer funciones relacionadas con un bien inmueble.

Estos derechos no pueden ser anulados por normas internas, pero sí regulados mediante reglas claras y proporcionales que mantengan el orden y la equidad en la comunidad.

Según el artículo 50 de la Ley 675, el administrador debe ser designado por la asamblea de propietarios, salvo en conjuntos con consejo de administración, en cuyo caso el nombramiento lo realiza dicho consejo.

En propiedades con consejo, no es válida una elección de administrador hecha por la asamblea. Esta precisión es clave para evitar errores comunes en la toma de decisiones.

Sí. No existe restricción legal para que un propietario sea administrador de su edificio. Incluso, un miembro del consejo de administración puede ser nombrado como administrador, sin que ello represente una inhabilidad.

Esto no impide que se generen cuestionamientos éticos, sobre todo cuando el administrador tiene vínculos con decisiones operativas, contratos o intereses que puedan influir en su imparcialidad.

Ejercer como administrador siendo propietario puede dar lugar a conflictos de interés. Por ejemplo, cuando se contrata a un administrador que ya tenía relación comercial previa con el edificio, como proveedor de servicios, se debilita la percepción de neutralidad.

Aunque la ley no prohíbe este tipo de nombramientos, la comunidad debe evaluar los riesgos y optar por decisiones que favorezcan la transparencia y la confianza colectiva.

La ley distingue tres figuras válidas para participar en las decisiones de la propiedad horizontal:

Figura                                 ¿Quién es?

Propietario                         Titular inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria

Representante                   Persona con poder legal otorgado por el propietario

Delegado                           Elegido por varios propietarios para representarlos en asamblea

También se reconoce la presencia de arrendatarios o tenedores cuando los temas los afectan directamente, aunque sin derecho a votar.

El artículo 53 establece que solo los propietarios y delegados pueden formar parte del consejo de administración. No pueden hacerlo representantes por poder ni arrendatarios, salvo que los reglamentos internos lo permitan de manera expresa.

Es común confundir las figuras de delegado y representante, pero no son equivalentes. El delegado representa colectivamente a un grupo y generalmente debe ser propietario, mientras que el representante actúa por poder individual.

Sí. Los reglamentos de propiedad horizontal pueden establecer condiciones para ejercer cargos, siempre que no se limiten los derechos fundamentales. Estas condiciones pueden incluir:

Lo que no pueden hacer los reglamentos es prohibir de forma arbitraria la participación o imponer restricciones que contradigan la ley.

Legalmente, sí. Un propietario en mora puede ser elegido como administrador o miembro del consejo, salvo que el reglamento lo prohíba expresamente. Esa restricción debe estar claramente definida para que sea válida.

No se trata de una limitación al derecho de participación, sino de una regulación basada en las condiciones del reglamento, que pueden fijar requisitos específicos para postularse o ser elegido.

Si una persona es elegida por error y no cumple con los requisitos, no puede ser retirada directamente por el administrador o el consejo. Existen dos caminos posibles:

Mientras no se siga uno de estos procesos, la persona conserva el cargo, aunque su designación haya sido irregular. Es recomendable optar por mecanismos rápidos como la asamblea por comunicación escrita para evitar conflictos prolongados.

A diferencia del consejo de administración, el artículo 58 no impone requisitos específicos para ser parte del comité de convivencia. Cualquier persona puede integrarlo, incluyendo arrendatarios o no propietarios, a menos que el reglamento indique lo contrario.

Esta apertura permite que se fortalezcan los canales de diálogo sin necesidad de cumplir con las exigencias que aplican para otros órganos.

En conjuntos residenciales, contar con un revisor fiscal es opcional y depende de lo que decida la asamblea. Esta función puede ser ejercida por un propietario o tenedor, aunque esta posibilidad plantea dudas frente a la independencia e imparcialidad del cargo.

La ley lo permite, pero desde un enfoque técnico, se recomienda que el revisor fiscal no tenga vínculos directos con la copropiedad para garantizar un control objetivo.

El control interno en propiedad horizontal debe ejercerse entre los órganos establecidos: asamblea, consejo de administración y revisor fiscal. Cuando estos no cumplen con sus funciones, los propietarios pueden:

No es válido que un grupo de propietarios imponga decisiones por fuera de estos mecanismos formales. Toda acción debe enmarcarse en los canales legales previstos.

Un propietario sí puede ser administrador del edificio donde reside, siempre que no exista una restricción expresa en el reglamento. La ley lo permite, pero esto no elimina los dilemas éticos y las posibles tensiones que se derivan de combinar roles administrativos con intereses particulares.

Antes de asumir funciones, es necesario revisar los reglamentos internos, considerar el impacto comunitario y actuar con criterios de equidad y transparencia. La legalidad de una decisión no siempre garantiza su conveniencia para la comunidad.

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El administrador no puede tomar decisiones que correspondan exclusivamente a la asamblea general o al consejo de administración, según lo indique la Ley 675 de 2001. Tampoco puede actuar como autoridad para destituir a miembros elegidos por la asamblea, ni asumir funciones que no le hayan sido asignadas formalmente. Además, si fue nombrado por el consejo, la asamblea no puede removerlo directamente. Su papel está limitado por los órganos superiores de la copropiedad y los reglamentos internos.

Establece que las decisiones de la asamblea deben registrarse en un acta firmada por el presidente y el secretario. El administrador debe publicarla en máximo 20 días hábiles y entregar copia a quien la solicite. El acta es prueba válida de lo acordado, salvo que se demuestre su falsedad.

Sí. No existe ninguna prohibición legal que impida que un propietario sea administrador del mismo edificio. Incluso un miembro del consejo puede ejercer ese cargo si así lo decide el órgano correspondiente. La ley lo permite expresamente, aunque esto puede generar inquietudes éticas o de transparencia, especialmente si existen conflictos de interés. La elección debe evaluarse más allá de la legalidad, considerando el impacto en la convivencia y la gestión colectiva.

El artículo 17 no fue mencionado ni desarrollado en el contenido abordado, por lo que no se cuenta con información suficiente para dar una respuesta precisa basada únicamente en esta fuente. Para responder correctamente, es necesario tener el contenido específico de ese artículo. Si lo compartes, con gusto puedo ayudarte a interpretarlo.

Autor: Arturo Cabarcas Ripoll

Arturo Cabarcas Ripoll es especialista en redacción digital y SEO, con más de nueve años de experiencia colaborando con empresas en Estados Unidos, Latinoamérica y España. Ha trabajado con marcas de distintos sectores, como salud, inmobiliaria, comercio electrónico y servicios profesionales. Su enfoque combina el análisis digital con una escritura clara y cercana, pensada para conectar con las personas y aportar valor real a través del contenido